هزینه ساخت و ساز به ساختمان ها به چندین عامل بستگی دارد که اصلیترین ان زمین است.
هزینه ساخت و ساز به ازای هر مترمربع به چندین عامل بستگی دارد که مهمترین آن، زمین است در مرتبه بعدی هزینه پروانه ساخت، مصالح، نیروی کار و مشاعات قرار میگیرد.
هزینه پروانه ساخت در مناطق مختلف و بنا بر متراژ زمین و موقعیت آن و نیز میزان درخواست طبقات، پارکینگ و… متفاوت است که در شهرداری بر اساس طرح تفصیلی شهر تهران و دیگر موارد قیمت موردنظر تهیه و تایید میشود که جدای از هزینه مشاعات آب، فاضلاب و… در نظر گرفته میشود.
قیمت مصالح:
قیمت مصالح ساختمانی در بناها، که بخش مهمی از هزینههای وارده به برآورد ساخت و ساز را شامل میشود، در بخشهای مختلف تقریبا برابر است و تفاوت چندانی ندارد.
هزینه مصالح در هزینه ساخت و ساز چیزی در حدود ۰٫۸ تا ١ میلیون تومان به ازای هر متر مربع می شود، اگر بنا را بر استفاده از مصالح درجه اول بگیریم!
که البته این قیمت متوسط هزینه مصالح است و در قسمتهای بالای شهر که ساختمانها از کیفیت بالاتری برخوردارند، هزینههای مصالح شامل مصالح لوکس هم خواهد شد.
افزایش هزینه مصالح طی سال گذشته ۶٫۵۹ درصد بوده است.
بنا به گزارش مرکز آمار ایران که در تاریخ ۱۷ اردیبهشت ۱۳۹۶ منتشر شده است، افزایش هزینه (تورم) مصالح و نهاده های ساختمانی و هزینه ساخت و ساز ۶٫۵۹ درصد بوده است. شاخص کل قیمت نهاده های ساختمان های مسکونی شهر تهران بر مبنای سال پایه ۱۳۹۰ ، در فصل زمستان ۱۳۹۵ برابر با ۱۹۱٫۶۲ بوده است، که نسبت به فصل قبل (پاییز) ۰٫۹۷ درصد کاهش و نسبت به فصل مشابه سال قبل ۹٫۰۶ درصد افزایش داشته است. درصد تغییرات شاخص کل در چهار فصل منتهی به فصل زمستان سال ۱۳۹۵ نسبت به دوره مشابه سال قبل معادل ۶٫۵۹ درصد بوده است. رقم ۶٫۵۹ درصد نشان دهنده میزان تورم نهاده های ساختمانی و هزینه ساخت و ساز طی سال گذشته است.
با این تفاسیر،جدول زیر هزینه ساخت وساز در مناطق ۲۲گانه تهران به ازای هر متر مربع در اردیبهشت ۱۳۹۶ را نشان می دهد.
منطقه
هزینه ساخت و ساز/ مترمربع (میلیون تومان)
۱
۳ به بالا
۲
۲
۳
شمال دولت ۱ تا ۱٫۵ / دروس ۳
۴
۱٫۴ تا ۱٫۵
۵
۱٫۲
۶
۰٫۸ تا ۱٫۲
۷
۱٫۵ تا ۲
۸
۱٫۶ تا ۱٫۷
۹
۰٫۶ تا ۲
۱۰
۰٫۷ تا ۰٫۸
۱۱
۰٫۷ تا ۰٫۸
۱۲
۰٫۸
۱۳
۰٫۷ تا ۰٫۸
۱۴
۰٫۹
۱۵
۰٫۹ تا ۱٫۲
۱۶
۱
۱۷
۰٫۸ تا ۱
۱۸
۱ تا ۱٫۲
۱۹
۰٫۵
۲۰
۰٫۶۵ تا ۱٫۸
۲۱
۱٫۵ تا ۳٫۲
۲۲
۰٫۷ تا ۲
آیا آغاز کردن پروژهای ساختمانی منطقی است؟
پول نیوز در مورد بازار مسکن و شرایط آن از مشاوران املاک پرسیده است که عدهای شرایط را بد توصیف کردند و در رکود دانستند. اما گروه دوم نسبت به شرایط بازار مسکن خوشبین بوده و شرایط بازار را بهتر از گذشته توصیف کردند.
با توجه به شرایط بازار و پیشبینیهایی صورت گرفته، همچنین از سازندگان مسکن پرسیده شد که آیا شرایط را برای آغاز پروژههای مسکونی مناسب میدانند یا خیر، که با پاسخهای متنوعی مواجه شدیم؛ گروه اول معتقد بودند اگر پولی که در این بخش سرمایه گذاری میشود در بانک قرار بگیرد سود بیشتری را برای سرمایهگذار بههمراه خواهد داشت(که گروهی نیز با همین استدلال میگویند اگر سودبانکی پایین بیاید بازار مسکن وضعیت بهتری پیدا خواهد کرد) زیرا وقتی شما ساختمانی را میسازید که بهسرعت تبدیل به پول نمیشود، سرمایه شما به کناری افتاده و درواقع شما متحمل ضرر میشوید.
گروه دوم اما به شرایط خوشبین بوده و بدترین حالت سود را برای سرمایه گذاری در این حوزه ۳۰ تا ۴۰ درصد می دانند و از گروهی از سازندگان صحبت به میان میآورند که روی داشتن سودی ۲۰۰درصدی حساب باز کرده اند.
عدهای نیز ساخت و ساز را امری سودآور دانستند که اگر شما قصد فروختن واحدهایتان را نداشته باشید میتوانید آنها را اجاره بدهید که باز هم سود خواهید کرد. در هر صورت شما چه بخواهید بفروشید و چه بخواهید اجاره دهید سود میکنید.
مسئله این است که اگر قیمت نهایی و شرایط آپارتمان خوب و ایدهال باشد به سرعت به فروش میرود ولی اگر شرایط مناسب نباشد و قیمت بالا طبیعی است که بالای یک سال فروخته میشود ولی واضح است که اگر در طی یک سال قیمت ملک بالا برود شما با قیمت بالا آپارتمانتان را میفروشید و اگر پایین بیاید شما به قیمت پایینتری آن را میفروشید اما مسئله مهم این است که قیمت ملک در دو سال گذشته با امسال یکی نیست و رو به رشد است. شرایط مسکن رو به رکود است آن هم به دلیل قیمت بالای ملک است اما هنوز مبادلات ادامه دارد اگر این میزان از مبادلات را نسبت به جمعیت تهران بخواهیم بسنجیم؛ در جنوب شهر چون قیمتها پایین است مردم خیلی خوب خرید و فروش میکنند چون شما میتوانید وام تهیه کنید و با صد میلیون تومان آپارتمان بخرید اما شما نمی توانید ۵ میلیارد تومان قرض بگیرید و آپارتمان در مناطق بالا بخرید.
موردی که ساختمان سازی را تبدیل به امری سود آور یا ضرر ده می کند زمین است. اگر زمین در متراژ بالا باشد که بتوانید براساس طرح تفصیلی، ساختمانی با طبقات بالاتری بسازید، ۳۰ تا ۴۰ درصد سود را میتوان از این سرمایه گذاری انتظار داشت که طرح تفصیلی و تراکم گرفتن شامل آیتمهایی چون عرض گذر کوچه، خیابان، متراژ زمین، موقعیت زمین و… میشود. بخش دیگری از سودآوری مربوط به این است که آپارتمان ساخته شده دارای امکانات مناسب و ایده آل برای به فروش رسیدن باشد.